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2009年国家司法考试(卷四)第四题
 
 
【案件内容】
  案情:2005年1月1日,甲与乙口头约定,甲承租乙的一套别墅,租期为五年,租金一次付清,交付租金后即可入住。洽谈时,乙告诉甲屋顶有漏水现象。为了尽快与女友丙结婚共同生活,甲对此未置可否,付清租金后与丙入住并办理了结婚登记。
  入住后不久别墅屋顶果然漏水,甲要求乙进行维修,乙认为在订立合同时已对漏水问题提前作了告知,甲当时并无异议,仍同意承租,故现在乙不应承担维修义务。于是,甲自购了一批瓦片,找到朋友开的丁装修公司免费维修。丁公司派工人更换了漏水的旧瓦片,同时按照甲的意思对别墅进行了较大装修。更换瓦片大约花了10天时间,装修则用了一个月,乙不知情。更换瓦片时,一名工人不慎摔伤,花去医药费数千元。
  2005年6月,由于新换瓦片质量问题,别墅屋顶出现大面积漏水,造成甲一万余元财产损失。
  2006年4月,甲遇车祸去世,丙回娘家居住。半年后丙返回别墅,发现戊已占用别墅。原来,2004年12月甲曾向戊借款10万元,并亲笔写了借条,借条中承诺在不能还款时该别墅由戊使用。在戊向乙出示了甲的亲笔承诺后,乙同意戊使用该别墅,将房屋的备用钥匙交付于戊。
 
【问题】
  1.甲乙之间租赁合同的期限如何确定?理由是什么?如乙欲解除与甲的租赁合同,应如何行使权利?
【答案】
  为不定期租赁。租赁期限六个月以上,当事人未采取书面形式的,视为不定期租赁。乙可以随时解除合同,但应当在合理期限前通知承租人。
 
【问题】
  2.别墅维修及费用负担问题应如何处理?理由是什么?
【答案】
  (1)甲有权要求乙在合理期限内维修。乙未履行维修义务,甲可以自行维修,维修费用由乙负担。
  (2)甲的维修属于无因管理人的行为,由乙承担其支出的必要费用。瓦片质量问题不影响乙对该项义务的承担。
  (3)因维修影响了甲的使用,应当相应减少租金或延长租期。但装修期间不在延长租期的范围。
 
【问题】
  3.甲丁之间存有什么法律关系?其内容和适用规则如何?摔伤工人的医药费用、损失应如何处理?理由是什么?
【答案】
  甲丁之间属于无名合同,应适用《合同法》总则的相关规定,并可参照《合同法》分则或其他法律最相类似的规定,例如,费用承担问题适用赠与合同的规则,完成工作问题适用承揽合同规则。
  应由丁承担。因为丁为雇主,应对雇员在从事雇用活动中遭受的人身损害承担赔偿责任。
 
【问题】
  4.别墅装修问题应如何处理?理由是什么?
【答案】
  乙可以要求甲恢复原状或赔偿损失。理由是承租人未经出租人同意,对租赁物进行改装或增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。
 
【问题】
  5.甲是否有权请求乙赔偿因2005年6月屋顶漏水所受损失?理由是什么?
【答案】
  无权。造成第二次漏水是甲自身的原因,乙无过错,因此损失应由甲自行承担。
 
【问题】
  6.丙可否行使对别墅的承租使用权?理由是什么?
【答案】
  丙有权对乙主张自己基于原租赁合同对该别墅的承租使用权。因为承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
 
【问题】
  7.丙应如何向戊主张自己的权利?理由是什么?
【答案】
  丙有权请求戊返还原物。因为丙根据《合同法》的规定是合法占有人,有权请求侵占人返还原物。
 
 
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